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주택임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)이 올해 7월로 시행 5년째를 맞는 가운데, 정부 용역으로 국책 연구기관이 수행한 임대차제도 개선 연구용역 보고서가 뒤늦게 공개돼 눈길을 끌고 있다. 국토연구원이 2022년 9월부터 1년7개월간 진행한 이 연구 결과는 지난해 4월 국토교통부·법무부에 제출됐다.
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그럼에도 주무 부처인 국토부는 이를 공개하지 않고 이례적으로 시간을 끌다가 최근 행정안전부 정책연구관리시스템에 등록하는 방식으로 뒤늦게 공개했다. 이런 사실이 알려지자 국토부는 “연구의 분석 내용은 주로 임대차 2법의 제도 도입 초기 시장영향과 소비자물가상승 해외 사례 등을 분석한 연구진의 연구 결과로, 제도 개선 대안들은 예시일 뿐 정부 공식입장이 아니다”라고만 해명했다. 이어 “연구 결과를 참고해 국회 등과 함께 충분한 공론화 과정을 거쳐 합리적인 제도 개선안을 마련하겠다. 공론화 시기를 고민하고 있다”고 밝혔다. 공론화를 전제로 한 임대차 제도 개선은 필요하다는 게 국토부 입장이지만 시장 상황의 변화 등 학자금대출생활비신청방법 을 면밀히 고려하겠다는 뜻이 담긴 것으로 해석된다.
국토연, 제도개선 대안 4가지 제시
문재인 정부 때 도입된 임대차 2법은 전월세 계약 기간을 ‘2+2년’으로 연장해 최대 4년 거주를 보장하고 계약갱신 때 임대료 상승률을 5% 이내로 제한하는 내용이 핵심으로, 2020년 7월31일부터 시행됐다. 그러나 2022년 출범한 근로자서민전세자금대출은행 윤석열 정부는 임대차 2법이 집주인의 재산권 행사를 제약하고 전월세 가격을 단기에 급등시키는 부작용을 불러왔다면서 전면 개편을 국정 과제로 추진해 왔다.
이번에 공개된 국토연구원의 ‘주택임대차 제도개선 방안 연구’는 제도 개선책으로 4가지 안을 제시했다. 첫 번째 대안은 전면 폐지다. 제도를 폐지하면 갱신계약 보증금 증액이 5% 내로 제 엠세이퍼 한되는 상황에서 신규계약 전셋값이 뛰어 ‘이중가격’이 형성되는 문제를 해소할 수 있으며, 신규 임차인의 진입 제약을 줄일 수 있는 게 장점이라고 봤다. 그러나 임차인이 신규 임대에 노출되는 빈도가 늘어나고, 정책 변화로 국민 피로도가 증가할 수 있다는 게 단점으로 꼽혔다. 연구원은 임대차 2법 폐지 때는 기존 임차인에 대한 계약갱신요구권을 유지해 거주 기간 우리은행미소금융재단 을 보장할 필요가 있다고 제언했다.



두 번째 대안은 토지거래허가구역처럼 임대차 2법을 지역 상황에 맞춰 자율적으로 운영하는 방안이다. ‘임대차 특별지역’을 지정해 1~2년의 계약갱신요구권이나 임대료 상한요율을 적용하는 식이다. 다만 적용 지역에서 이중가격이나 계약갱신에 따른 갈등 문제가 여전할 수 있고, 정책이 더 복잡해진다는 게 단점으로 꼽힌다.
세 번째 대안은 임대차 2법 제도를 그대로 두되 임대인과 임차인이 계약을 맺을 때 계약갱신요구권과 상한요율을 적용 여부를 협상하는 방안이다. 임대차 2법을 적용하지 않고 2년 만기 계약을 할 수도 있다. 이때 이중가격 문제는 여전히 남으며, 공급 부족 지역에서는 집주인 협상력만 세질 수 있다고 연구원은 분석했다.
네 번째 대안은 임대료 증액 상한을 5%에서 10% 이내로 높이거나 저가주택에 한정해 임대차 2법 적용 범위를 조정하는 방안이다. 이 방안은 어느 정도로 증액을 허용할지에 대한 사회적 합의를 도출하기 어렵고, 집값을 기준으로 적용 대상을 선정할 때 ‘문턱효과’가 발생할 우려가 있다는 게 연구진의 설명이다.
“임차인 편익 증대…효과 더 지켜봐야”
국토연구원 연구진은 임대차 2법 도입 이후 전세가격 상승으로 전세수급 불균형이 확대됐다고 봤다. 한국부동산원 통계를 보면, 임대차 2법 시행 전 57주간 서울 아파트 전세가격지수는 3.86% 상승했으나 도입 이후 77주간은 8.13% 상승했다. 연도별 시계열로 보면, 지난 2019년 서울 주택(아파트, 연립·다세대, 단독주택 종합) 전셋값은 연간 -0.45%의 변동률을 보였으나 임대차 2법이 도입된 2020년에는 연간 전셋값이 3.66% 상승했고 2021년에는 4.91% 상승했다. 연구진은 또 임대차 2법 도입 뒤 주택 준공 물량이 감소하면서 준공이 전세가격 안정에 미치는 효과가 약화했다는 분석도 내놓았다.
다만 임대차 2법 외에 전셋값 상승에 영향을 끼친 다른 요인들, 전셋값 하락기와 임대차 2법의 상호 관계 등은 밝히지 않았다. 당시 임대차 2법 도입 시기는 한국은행 기준금리가 역대 가장 낮은 0.50%였던 때로, 저금리에 따른 전세대출 수요 증가와 매매가격 상승 등도 전셋값 급등을 불러온 요인으로 꼽힌다. 또 임대차 2법 시행 2년째인 2022년에 서울 주택 전세가격이 연간 6.55%, 이듬해에는 5.25% 각각 하락하면서 ‘역전세난’이 닥쳤던 전세시장 상황에 대해선 따로 분석하지 않았다.
부동산 업계에선 임대차 2법 도입 초기 신규 전셋값 급등, 이중가격 형성 등 부작용은 분명히 있었지만 길게 보면 전셋값 상승기에는 기존 임차인의 편익을 확대하고 전셋값 하락기에는 임대인의 파산 위험을 줄이는 장점이 있다고 보고 있다. 실제로 역전세난이 심했던 2022년 하반기~2024년 초에는 임대차 2법이 역전세난을 완화하는 데 기여했다. 앞서 전셋값 상승기에 계약갱신청구권과 임대료 상한 5%로 인해 전세금을 시세대로 올리지 못했던 집주인들이 전셋값이 떨어진 역전세 상황에서는 되레 보증금 미반환 위험에서 벗어날 수 있었기 때문이다.
전문가들은 임대차 2법의 성과와 한계에 대해 좀 더 시간을 갖고 분석할 필요가 있다고 지적한다. 시행된 지 4년이 경과해 안착 단계에 있는 제도를 손질하는 것은 시장의 혼란만 불러올 수 있다는 것이다. 임재만 세종대 교수(부동산학과)는 “2020년 임대차 2법 도입 당시 반대론자들은 계약갱신권청구권을 1회 사용한 뒤 재계약 시기가 도래하는 4년 뒤에 전셋값이 폭등할 것이라고 경고했지만 실제로는 그 반대로 역전세난이 닥쳤다”면서 “전세시장의 최대 불안 요인은 전셋값 급등락에 따른 역전세·깡통전세와 보증금 미반환 문제로, 그런 측면에서 보면 임대차 2법은 임차인 편익 증진 외에 집주인의 보증금 반환 안정성을 높이는 순기능도 있다”고 짚었다.
최종훈 선임기자 cjhoon@hani.co.kr